前  言

2025年5月27日，中夏沙龙活动邀请了日本不动产投资领域的专家许皆欢先生进行分享。许先生拥有中美两国的律师执业资格，也是日本“宅地建物取引士”。许先生不仅在法律、商业与实操等领域都具有深厚的专业背景和丰富的实战经验，同时也在美国、法国、新加坡、马来西亚、日本多国拥有生活经验和不动产投资经验。

沙龙活动中，许先生从日本不动产的投资准入、风险管理及实例分享三个维度与参会者进行知识和观点的分享，并就参会者的诸多具体问题进行了交流与解答。

第一部分·投资准入

在日本不动产投资的收益主要来自资产性收益(Capital Gain)即房产保值/增值能力和收益性收益(Income Gain)即房产出租收益能力，投资者需要在两者之间做出平衡。此外，日本房地产投资与中国的最大不同在于土地在日本是可以私有的。不动产价值由土地价值和房产价值组成，土地可以保值增值，而房子原则上一定会减值。因此在日本不动产投资中，土地价值至关重要。

根据日本不动产投资准入所示，建议外国投资者考虑以设立日本法人的方式进行投资，其优点在于节税、便于申请贷款、合资/撤出灵活。

日本不动产主流投资品种

一栋派（购买一栋楼）

优点

1. 拥有土地所有权，保值能力强；

2. 能贷款，担保价值高，杠杆收益；

3. 租金收益较高且稳定，空室风险分散（东京约3-7%）；

4. 满足部分自用需求。

缺点

1. 一定的资金要求；

2. 一定风险承受能力。

适合的投资人群

1. 有一定的资金实力；

2. 有一定风险承受力；

3. 长期签证（如永驻）/成立公司。

公寓派（购买一套公寓）

优点

1. 简单易懂；

2. 出租稳定；

3. 流动性比较好。

缺点

1. 租金收益低（东京约2-5%）；

2. 贷款难度较大；

3. 主要靠增值赚钱，但不确定性大。

适合的投资人群

1. 资产配置投资人；

2. 海外投资客；

3. 风险厌恶型。

第二部分·风险管理

日本不动产投资的常见“坑”：

承诺长租包租，保证收益

因日本法律保护租客，租赁合同期限对房东的意义不大，租客原则上随时可以退租，也可以无限续签。房东不能随意涨租金，也不能以任何单方面的理由把租客“请走”。

买房送签证

日本没有投资签证，只有经营管理签证，购买房产并出租给他人属于投资行为，而非经营管理行为，因此在申请及续签签证时可能会遇到问题。

高回报、小户型、低总价房产

这类房产看似租金回报高，但实际上维修成本和管理费都较高，导致实际收益率较低。购入这类房产时，通常是为投资需求而非自住需求，因此在市场流通时面临较大的风险。

另外，在日本进行不动产投资时，需特别注意房屋是否有以下缺陷：

权利缺陷

是否设置抵押，是否拥有土地部分的产权。

物理缺陷

如房屋很老旧，需要修缮的成本会很高，将会影响到租金回报。

心理缺陷

对发生过事故的房屋，业主有告知租客和卖家的义务，影响房屋的出租及转手价格。

关于日本房产的交易成本

因通常情况下土地及建筑物的政府评估价格低于房屋的实际成交价，单次买进费用合计约为房价的5%左右（贷款时约为房价的7%左右）。

第三部分·常用工具

Suumo (www.suumo.jp) 日本最大房产信息网站

楽待 (www.rakumachi.jp) 专门房产投资网站

Urba (www.urbalytics.jp) 专业房产分析软件

Urba软件介绍：

• 整合日本不动产市场数据，包括公开成交记录及广告信息，构建海量数据库，消除信息盲区。

• 输入房源信息后自动抓取周边同类房源数据，生成价格/租金分布图谱，直观展示目标房源与市场均值的偏离度。

• 实时计算表面利回率（年租金/购房总价），并与区域基准值对比，量化投资回报。

第四部分·实战分享

日本不动产的主要购入及持有成本：

□ 贷款本息偿还

□ 固定资产税

□ 管理费

□ 广告费

□ 修缮费

□ 清洁费

□ 电费

□ 中介手续费

□ 更新手续费

□ 网络费用

□ 押金退还

□ 火灾地震保险

以一套位于东京的房产的投资与运营为例：

购入成本

该房产购入价为1.5亿日元（约750万人民币），可贷款1亿日元，贷款期限为35年，每月还款约31.5万日元（约1.57万人民币）。

持有成本

持有成本主要包括网络费、修缮费、保险费和中介手续费等，占年租金约17%。

出租收益

该房产共有12间房间，每间房间的月租金约为3100-3500元人民币，年租金收入约为48.8万人民币，收益率约6.5%。

投资回报

扣除贷款净现金年收入约24.4万人民币，CCR收益率约9.7%。

通过该案例，可以看出相对于公寓投资而言，投资一栋楼房的租金收益高，但资金要求也较高。如果能够贷款，则有杠杆效应，实现收益最大化；也可以通过抵押第一栋房产获得贷款购买第二栋房产。土地价值是一栋投资的重中之重，投资者需要根据自己的投资需求在资产性和收益性之间做出平衡。

第五部分·公证手续

本次沙龙活动邀请到了新虹桥公证处的吴刚主任。就中国人在日本投资不动产所涉及的诸多证明类文件，吴主任与许先生从不同的角度进行了介绍与交流：

许：

对于海外投资人而言，在日本购房时日本法务局会要求签署一份海外投资人声明书，该声明书必须经过公证。公证内容通常包括您的姓名、签名及印章的真实性确认。若涉及委托他人代为办理购房手续，则相应的委托书也需进行公证。

吴：

以上文件是我们经常办理的涉日公证文件。我借此机会也向大家澄清一个流传的误解，互联网上有自媒体传称中国已停办涉及公民个人投资类的公证手续。事实上，这是一种错误的解读。2022年4月，司法部公共法律服务管理局与中国公证协会联合发布了《关于规范办理公民个人境外投资相关公证的通知》，要求全国公证机构受理公民个人用于境外投资的相关公证时，需公民提交三类文件：第一类是外汇管理等部门的核准文件；第二类是公民在境外有合法工作的凭证；第三类公民在境外有合法收入来源的凭证。这三类前置文件并非要求全部具备，办证公民只要提交其中一项即可。例如，许多人在境外并无工作经历，但可能拥有境外合法收入，如在境外银行合法持有存款，境外已购置的不动产所产生的租金收益等，均可作为合法收入来源的依据。

第六部分·问答环节

问：中国国内建房存在容积率概念，在日本进行不动产投资时，若房主拥有土地所有权并计划拆除重建房屋，新建建筑是否仍需遵循容积率规范？

答：日本的土地用途具体可分为住宅用地、商业用地、工业用地等大类，每类用地对应的容积率标准均有明确规定；此外，各地方政府会根据实际情况制定补充细则。在土地交易或房屋投资时，需特别注意土地信息中的规划限制，包括未来重建时可能面临的约束条件，这些因素对不动产投资具有重要影响。

问：关于日本房地产权证制度，中国实行房地一体登记制度，即房屋所有权与土地使用权统一登记于同一产权证书。请问日本房屋所有权与土地所有权是否分设不同权证？

答：日本不动产权属证明文件的正式名称为“登記簿謄本”，由日本法务局颁发。该文件作为权属证明，涵盖所有房产交易、过户、抵押登记及司法冻结等事项。与中国的房产证不同，日本“登記簿謄本”并非仅记录当前权属状态，而是详细记载不动产的完整历史信息，包括当前所有者、共有情况、历次转让记录及抵押情况等。日本土地和房屋的权证在物理形式上是分开的，即土地和房屋分别登记在不同的文件上，但在办理登记手续时会同步进行。

问：在日本房产交易中，土地性质不同是否会对出售时的税收造成影响？

答：日本原则上未对住宅用地与商业用地在税收上作出明确区分，但实际操作中税收政策较为复杂，且各地存在差异。对于住宅类物业，尤其是自住型物业，通常可享受多项税收减免政策，而商业类物业则不适用此类优惠。在所得税层面，住宅与商业用途的税收原则基本一致，均针对增值部分征税，无显著差异。但消费税方面可能存在区别：住宅类交易通常不涉及消费税，而商业类交易则可能需缴纳10%的消费税。

问：投资日本不动产与投资其他的海外资产相比的优劣势分别是什么？

答：在海外资产配置选择上，以新加坡为例，其住宅投资因高额印花税（当前税率约60%）对海外资金构成显著限制，主要适合自住需求。

日本房产的核心优势在于租金收益的稳定性。日本租赁市场高度成熟，租售同权制度下，租客权益保障充分，导致长期租房文化盛行，租赁需求持续稳定。这种市场特性使得日本房产的租金回报波动性较低。

然而，从资产增值角度看，日本房产（尤其东京核心区公寓）近年价格涨幅显著。以2024年数据为例，东京二手房年均涨幅达40%。因此，若以中短期资产配置为目标，当前东京不动产市场可能已处于高位，需谨慎评估入场时机。

问：您提到在日本，通常会以法人形式进行贷款。但如果我不想承担申请经营签证或法人资格的相关成本，是否还存在其他途径能够实现在日本贷款购房？

答：我认为难度极大，就我个人经验而言，从未遇到过以外国人身份直接在日本银行获批投资贷款的案例。当然，也存在部分中资银行以及面向海外富裕阶层的私人银行服务，其业务领域或许存在相关产品，但在日本主流银行的主流贷款产品中，这种情况是极为罕见的。

问：您刚才提到日本法律对租客的保护力度较大，那么当我拥有一处不动产并与租客商谈租赁合同时，是否可以在合同中约定相关条款？例如，若租客选择长期续租，我是否可以在最初签订租赁合同时，就通过合同条款对未来的租金调整进行约定？

答：此类约定在法律上可能缺乏强制执行力。若市场租金确实上涨，房东可向租客提出调整租金的要求，但这一过程仍需通过协商完成，并非通过合同条款的强制约定实现。即便在合同中写入相关条款，若市场未发生实际变化或缺乏合理依据，该条款也可能无法得到法律上的认可。而且，日本的相关民事诉讼相对复杂，诉讼成本很高。因此，租金调整本质上仍需依赖双方的协商一致。

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